Antônio, proprietário de extensa área de terra localizada em zona urbana, promoveu a divisão informal da terra em diversos lotes menores para vender cada um deles de forma separada, sem o devido registro no cartório competente nem a aprovação da municipalidade para essa medida. Publicado o anúncio dos lotes, Joana se interessou pelo negócio e adquiriu para si uma fração, em contrato no qual constava cláusula expressa de que o lote ainda não estava regularizado. Transcorridos seis meses da compra, Joana percebeu que a falta de regularização lhe gerava dificuldades de ordem operacional, como a impossibilidade de realização de financiamento bancário com o imóvel como garantia e de obtenção de alvará de construção na prefeitura para edificar no local, o que a motivou a ajuizar ação contra Antônio, para obter a anulação do contrato de compra e venda e a devolução do montante pago.

A partir da situação hipotética precedente, julgue os itens seguintes, conforme a legislação material civil, a Lei n.º 6.766/1979 e o entendimento jurisprudencial do STJ.