A avaliação de glebas urbanizáveis é uma tarefa que exige planejamento por parte do Engenheiro de Avaliações e Perícias. Somente após esse planejamento é que o referido profissional consegue precificar o seu trabalho e executar os levantamentos necessários para estabelecer o devido valor da gleba. Sobre essa avaliação, analise as assertivas e assinale a alternativa que aponta a(s) correta(s).

I. O método comparativo de dados de mercado é o preconizado pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, considerando normas específicas de avaliação de imóveis.

II. Por se tratar de um objeto de caráter específico, os dados de mercado relacionados a valores de glebas podem ser investigados junto a imobiliárias, classificados de jornais e, ainda, em internet.

III. O método involutivo de avaliação de glebas urbanizáveis é utilizado quando o conjunto de dados apresentados pelo mercado não é suficiente para se estabelecer uma plena comparação com imóveis similares.

IV. O método involutivo preconiza a construção do valor da gleba com base em um projeto hipotético, que preconiza o uso eficiente da área, de modo a se obter o valor que um investidor pagaria pela urbanização da gleba em si.

Os Engenheiros de Avaliações e Perícias possuem, dentre outras atribuições, a incumbência de vistoriar glebas e analisar seu potencial urbanizável. Sobre esse assunto, analise as assertivas e assinale a alternativa correta.

I. O Plano Diretor Municipal é um dos principais instrumentos a serem consultados pelo Engenheiro de Avaliações e Perícias, uma vez que esse plano define as diretrizes quanto ao parcelamento, uso e ocupação do solo em uma municipalidade.

II. Para os municípios que não possuem a obrigação de elaborar os planos diretores, leis de uso e ocupação do solo ou leis de zoneamento urbano podem ser utilizadas como subsídios informacionais aos Engenheiros de Avaliações e Perícias, quando da análise do potencial de urbanização de uma gleba.

III. Além de ser definida por plano diretor ou instrumento equivalente, a urbanização de uma gleba é função exclusivamente ligada aos esforços envidados pela municipalidade em alavancar a cidade em direção à gleba, compreendida como um vetor de desenvolvimento urbano.

IV. A análise quanto ao potencial de urbanização de uma gleba não deve levar em conta apenas aspectos legais, ligados ao plano diretor, mas também aspectos técnicos ambientais, que permitem ao Engenheiro de Avaliações e Perícias evidenciar as condições restritivas do terreno que impediriam o parcelamento de solos.

As terminologias relacionadas à análise de glebas urbanizáveis devem ser de plena compreensão dos peritos avaliadores, considerando a produção mais assertiva de laudos periciais que promovam o deslinde de causas ou, ainda, a informação mais adequada aos gestores públicos. Nesse ínterim, assinale a alternativa correta.

No contexto das perícias ambientais, o levantamento florístico é uma das ferramentas mais utilizadas para caracterizar as espécies da flora de uma determinada área ou região. Em relação ao levantamento florístico, informe se é verdadeiro (V) ou falso (F) o que se afirma a seguir e assinale a alternativa com a sequência correta.

( ) O levantamento florístico não é recomendado para se conhecer a quantidade de madeira de uma determinada região, levando-se em consideração que não há o estudo mais detalhado de variáveis volumétricas de troncos de árvores.

( ) O perito que realiza o levantamento florístico deve possuir conhecimentos acerca das fitopatologias que podem afetar o estado sanitário das árvores.

( ) O levantamento florístico é útil no sentido de se prever ações de compensação ambiental, quando da instalação de novos empreendimentos, além de ser útil para se avaliar irregularidades relacionadas às áreas de conservação/preservação ambiental em ambientes rurais.

No universo da avaliação dos imóveis rurais, a regressão linear, por suas características, é uma ferramenta bastante utilizada. Sobre o uso da regressão linear, diante do método comparativo de dados de mercado, analise as assertivas e assinale a alternativa que aponta as corretas.

I. A regressão linear se caracteriza por formar uma linha de tendência entre as amostras, de caráter quadrático, ou seja, com comportamento gráfico parabólico.

II. As regressões lineares são representadas por funções de primeiro grau e sua representação gráfica é linear.

III. O ajustamento do modelo de regressão é dado pelo seu coeficiente r², de modo que, quanto mais próximo de 1,0, significa, grosso modo, que as amostras possuem pouca variação entre si, considerando a variável analisada.

IV. A disposição gráfica das amostras frente à regressão linear permite identificar amostras discrepantes, chamadas de outliers, as quais podem ser analisadas por métodos mais avançados, como o da Distância de Mahalanobis ou pela estatística de Cook, no sentido de se tomar a decisão adequada quanto ao seu uso.

Quando os peritos realizam a avaliação de um imóvel rural utilizando-se do método comparativo de dados de mercado, um passo bastante comum é avaliar a qualidade da variável independente amostrada, com a finalidade de transformá-la em um dado efetivamente utilizado na análise. Caso a variável em questão seja o valor do imóvel amostrado e caso o modelo de análise seja o de tratamento por fatores, além de se aplicar o intervalo definido em norma, o perito deve analisar as discrepâncias existentes entre valores declarados por um informante e valores de transações mercadológicas reais. Sobre esse assunto, analise as assertivas e assinale a alternativa que aponta as corretas.

I. O uso do tratamento por fatores implica que a admissibilidade do dado coletado como dado efetivamente utilizado seja em função do intervalo de 0,50 a 2,00 calculado sobre a variável relacionada ao imóvel avaliando. Caso o dado coletado esteja fora desse intervalo, ele não pode ser usado no processo analítico.

II. Os valores de propriedades rurais relatados por informantes, a exemplo de agricultores, são plenamente confiáveis em todas as hipóteses, não sendo necessários ajustes adicionais para seu uso.

III. Quando um dado relacionado ao valor de uma amostra se refere a um valor de oferta ou de margem de negociação, porém sem ter havido uma venda concretizada, torna-se necessário corrigi-lo por meio do fator de oferta ou limite de elasticidade da oferta.

IV. Como os dados tidos como “ofertas” serão corrigidos pelo limite de elasticidade da oferta, o perito não deve se preocupar com o equilíbrio amostral, ou seja, não é necessário coletar amostras em número semelhante, entre vendas e ofertas.

Para que o atributo “valor da propriedade rural amostrada” possa ser considerado como um dado a ser utilizado no processo de avaliação de imóveis rurais, deve-se proceder a uma sequência de passos metodológicos. Considerando os passos descritos a seguir, assinale a alternativa que os ordena adequadamente, considerando o uso do método comparativo de dados de mercado, realizado pelo tratamento por fatores.

1. Saneamento sobre a média dos valores das amostras.

2. Homogeneização pelo Fator de Oferta.

3. Saneamento sobre os índices agronômicos das amostras.

Os laudos técnicos periciais devem possuir um rol de conteúdos capazes de promover o deslinde de conflitos judiciais ou, ainda, serem capazes de embasar as conclusões do perito tanto para as perícias não avaliatórias quanto para as perícias que exigem a avaliação do imóvel rural. Sobre esse assunto, assinale a alternativa correta.

Os processos de desenvolvimento de obras no meio rural são dinâmicos e, eventualmente, exigem intervenções internas em propriedades rurais particulares. Quando tais intervenções assumem o caráter perpétuo, sendo superficiais e aparentes, a exemplo de linhas de transmissão de energia elétrica, os peritos devem calcular a justa e devida indenização ao proprietário rural afetado. Sobre esse assunto, assinale a alternativa INCORRETA.

No universo das avaliações, eventualmente os peritos se deparam com a necessidade de avaliar apenas o valor de benfeitorias reprodutivas, a exemplo das pastagens. Sobre esse assunto e à luz da Norma ABNT NBR 14.653-3, analise as assertivas e assinale a alternativa que aponta as corretas.

I. Quando as pastagens são avaliadas separadamente, a depender de sua categoria, são indicados métodos distintos para sua avaliação, sendo o mais recomendado o método evolutivo.

II. Para o caso de pastagens plantadas, um dos métodos recomendados pela supracitada norma é o de custo de formação, não havendo necessidade de se aplicar métodos adicionais quanto à depreciação das pastagens. III. Para o caso das pastagens naturais ou sistemas de pastoreio intensivo, pode ser utilizado o método de capitalização de renda.

IV. Uma alternativa para a avaliação de pastagens plantadas é o uso do valor presente líquido, considerando o valor médio de arrendamentos de pastagens sob as mesmas condições e com a mesma vida útil. Para esse caso, necessita-se deduzir os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.